BÀN VỀ TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

TRONG LĨNH VỰC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

Có thể nói tài sản là một trong những đối tượng quan trọng nhất trong các giáo dịch dân sự nói chung hay văn bản công chứng nói riêng. Chính vì vậy, tìm hiểu thật thấu đáo các quy định hiện hành của pháp luật về tài sản luôn là một yêu cầu mang tính sống còn đối với hoạt động nghiệp vụ của công chứng viên. Trên bình diện nghiên cứu khoa học “Tài sản” là “Các vật có giá trị bằng tiền và là đối tượng của quyền tài sản và các lợi ích vật chất khác.

  Tài sản bao gồm vật có thực, vật đang tồn tại và sẽ có như hoa lợi, lợi tức, vật sẽ được chế tạo theo mẫu đã được thỏa thuận giữa các bên, tiền và các giấy tờ trị giá được bằng tiền và quyền tài sản” (xem Từ điển Luật học do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa - Nhà xuất bản Tư pháp ấn hành năm 2006). Còn về phía pháp luật thực định, Điều 163, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 khẳng định “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Sau đó, các nhà làm luật đã dành toàn bộ nội dung Chương XI, Phần thứ hai, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, bao gồm tám điều luật (từ Điều 174 đến Điều 181) để liệt kê “Các loại tài sản”. Cụ thể, Điều 174 liệt kê “Bất động sản và động sản”; Điều 175 nói tới “Hoa lợi, lợi tức”; Điều 176 quy định về “Vật chính và vật phụ”; Điều 177 mô tả “Vật chia được và vật không chia được”; Điều 178 đề cập đến “Vật tiêu hao và vật không tiêu hao”; Điều 179 phân biệt “Vật cùng loại và vật đặc định”; Điều 180 đưa ra định nghĩa về “Vật đồng bộ” trong khi “Quyền tài sản” được ghi nhận tại Điều 181. Đến đây, chúng ta có thể khẳng định rằng thuật ngữ “tài sản hình thành trong tương lai” lại chỉ hiện diện một cách mơ hồ tại khái niệm về “tài sản” mang tính nghiên cứu khoa học pháp lý chứ không được chính thức thừa nhận trên pháp luật thực định. Kết luận kể trên được đưa ra sau khi chúng tôi tham khảo toàn văn nội dung Chương XI, Phần thứ hai, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 nhưng không tìm thấy bất kỳ một quy định nào có liên quan đến “tài sản hình thành trong tương lai”. Nói một cách chính xác hơn, căn cứ nội dung cho phép “bất động sản và động sản” có thể là “Các tài sản khác do pháp luật quy định” được ghi nhận Điểm d, Khoản 1, Điều 174, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, người ta chỉ có thể suy đoán rằng “tài sản hình thành trong tương lai” có thể là “động sản” hay “bất động sản” và được ấn định tại một văn bản quy phạm pháp luật khác trong hệ thống pháp luật của nước ta. Nhận xét kể trên được đưa ra sau khi chúng ta tìm hiểu nội dung một vài văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh lĩnh vực giao dịch bảo đảm qua từng thời kỳ như: Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm… Tìm hiểu nội dung của những văn bản quy phạm pháp luật đã liệt kê ở trên, chúng tôi thấy xuất hiện một số điều luật có đề cập một cách trực tiếp hay gián tiếp tới loại “tài sản hình thành trong tương lai”. Có thể nói định nghĩa đầu tiên về “tài sản hình thành trong tương lai” được ghi nhận tại Khoản 7, Điều 2, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, theo đó “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”. Tại khái niệm kể trên, chúng ta có thể đưa ra một vài nhận xét ban đầu như sau:

- Theo điều luật vừa nêu, “tài sản hình thành trong tương lai” chỉ có thể là bất động sản hay động sản.

- Tiêu chí chủ đạo để xác định “tài sản hình thành trong tương lai” chính là thời điểm xác lập quyền sở hữu trong tương quan so sánh với thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.

- Các nhà làm luật cũng đã liệt kê một cách chi tiết vài loại “tài sản hình thành trong tương lai” như: hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng…

Sau đó, tìm hiểu thêm một vài văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan tới lĩnh vực giao dịch bảo đảm, chúng ta thấy các luật gia đã đưa ra khái niệm như sau về “tài sản hình thành từ vốn vay”, một loại “tài sản hình thành trong tương lai” như sau “Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác định được quyền sở hữu hoặc được giao quyền sử dụng; giá trị, số lượng và được phép giao dịch. Nếu tài sản là bất động sản gắn liền với đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật” (xem Điểm a, Khoản 2, Điều 15, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng). Điểm đáng lưu ý nhất trong khái niệm trên về “tài sản hình thành từ vốn vay” chính là cách thức xác định loại tài sản này khi nó hiện diện với tư cách là “bất động sản”. Sau này, khái niệm “tài sản hình thành từ vốn vay” kể trên có một vài thay đổi nhất định khi Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng ra đời. Cụ thể, Điểm a, Khoản 2, Điều 15, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng đã được sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ nêu rõ “Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. Đối với tài sản hình thành từ vốn vay là vật tư hàng hóa, thì ngoài việc có đủ các điều kiện này, tổ chức tín dụng phải có khả năng quản lý, giám sát tài sản bảo đảm”.

Có thể nói, khái niệm “tài sản sản hình thành trong tương lai” vẫn tiếp tục được hoàn thiện qua từng thời kỳ. Khoản 2, Điều 4, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm khẳng định “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Từ nội dung điều luật kể trên, ta thấy trong giai đoạn này, “tài sản hình thành trong tương lai” có một vài nét đặc trưng như sau:

- Thời điểm nhằm xác định “tài sản hình thành trong tương lai” chính là mốc thời gian tạo lập quyền sở hữu trong tương quan so sánh với thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hoặc nghĩa vụ đảm bảo được xác lập.

- “Tài sản hình thành trong tương lai” được các nhà làm luật chia làm hai loại, bao gồm tài sản chưa hiện hữu và tài sản đã hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.

Ở thời điểm hiện tại, khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai” đã có một vài thay đổi nhất định so với khái niệm về loại tài sản này được ghi nhận tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm như đã trích dẫn ở trên. Khoản 1 và Khoản 2, Điều 4, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 chỉ rõ “1. Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.

 2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

 a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; 

b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”. Như vậy, có thể khẳng định rằng lúc này, khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai” ở thời điểm hiện tại chính là sự tổng hợp các khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai” đã tồn tại trước đó. Nói cụ thể hơn, không chỉ dựa trên mục đích sử dụng vốn (tài sản được hình thành từ vốn vay) mà các nhà làm luật còn căn cứ vào quá trình hình thành tài sản hay mốc thời gian xác lập sở hữu chủ trong tương quan so sánh với thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm để xây dựng hệ tiêu chí xác định như thế nào là một “tài sản hình thành trong tương lai”.

Trở lại với “Phạm vi điều chỉnh” của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 được ghi nhận tại Điều 1 nghị định kể trên, theo đó “Nghị định này quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ luật Dân sự về việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài sản bảo đảm”, chúng ta thấy dường như loại hình “tài sản hình thành trong tương lai” chỉ hiện diện trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm mà thôi. Nhận xét kể trên lại càng được củng cố khi ta tham khảo nội dung Điều 320, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định về “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Cụ thể là “1. Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch.

 2. Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” (xem Điều 320, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 kể trên). Điểm đáng lưu ý ở đây là “tài sản hình thành trong tương lai”, với tư cách một tài sản bảo đảm, lại không được các luật gia đề cập tới trên phương diện nghiên cứu khoa học. Cụ thể, theo Từ điển Luật học do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa - Nhà xuất bản Tư pháp ấn hành năm 2006 thì “Tài sản bảo đảm” là “Tài sản được bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm thông qua các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, kí cược, kí quỹ, đặt cọc…

Tài sản bảo đảm phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, được phép giao dịch và không có tranh chấp; tài sản bảo đảm cũng có thể là quyền sử dụng đất. Tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc quyền sở hữu của người thứ ba hoặc quyền sử dụng đất của người thứ ba nếu bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba có thỏa thuận”.

Như vậy, căn cứ vào các quy định của pháp luật thực định chúng tôi thấy “tài sản hình thành trong tương lai” chỉ có thể là đối tượng duy nhất trong các hình thức hợp đồng trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm như thế chấp, cầm cố, bảo lãnh... chứ hoàn toàn không có một quy định nào cho phép tài sản hình thành trong tương lai có thể là đối tượng của các loại giao dịch khác được liệt kê trong pháp luật dân sự nói chung. Tuy nhiên, căn cứ vào khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai” được ghi nhận tại Điều 320, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 và Khoản 2, Điều 4, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 kể trên, chúng tôi thấy loại tài sản có phần hơi đặc biệt này còn hiện diện trong một số giao dịch khác được ghi nhận tại một số đạo luật chuyên ngành. Cụ thể như sau:

Để hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở ngày 29/11/2005, đã được sửa đổi, bổ sung ngày 18/6/2009, đến nay các nhà làm luật đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành như: Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở... Về mặt nguyên tắc, căn cứ nội dung Điều 91, Luật Nhà ở ngày 29/11/2005, đã được sửa đổi, bổ sung ngày 18/6/2009 xác định “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, nhà ở không thể là “tài sản hình thành trong tương lai” trong bất cứ trường hợp nào. Tuy nhiên, quan điểm nêu trên lại không được thể hiện nhất quán trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng như Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Để minh chứng cho nhận xét kể trên, chúng tôi xin đơn cử một ví dụ. Điểm đ, Khoản 1, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được “Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”. Thậm chí, quan điểm kể trên còn được thể hiện trong một số văn bản quy phạm pháp luật khác như Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006. Khoản 8, Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006 kể trên chỉ rõ “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”. Như vậy, từ những quy định thực định kể trên của pháp luật cũng như một số điều luật khác có liên quan, chúng tôi thấy ngoài lĩnh vực giao dịch bảo đảm, “tài sản hình thành trong tương lai” thường được quan niệm với một vài đặc điểm như sau:

- “Tài sản hình thành trong tương lai” chỉ có thể là bất động sản chưa hình thành hoặc đang trong quá trình hình thành.

- Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng có đối tượng là “tài sản hình thành trong tương lai” phải thỏa mãn những điều kiện nhất định theo luật định.

- Đối với hợp đồng có đối tượng là “tài sản hình thành trong tương lại”, các nhà làm luật cũng ấn định một trình tự, thủ tục giao kết có tính đặc thù.

Đến đây, chúng ta có thể khẳng định rằng “tài sản hình thành trong tương lai” không chỉ hiện diện tại các hợp đồng trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm mà còn có thể trở thành đối tượng của một số loại hợp đồng khác được ghi nhận trong các đạo luật chuyên ngành. Tuy nhiên, có vẻ như cho đến thời điểm hiện tại, chúng ta vẫn chưa có một cách quan niệm nhất quán về “tài sản hình thành trong tương lai” với tư cách là đối tượng của một giao dịch dân sự. Đơn cử, Điểm c, Khoản 3, Điều 60, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Khoản 1, Điều 20, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã dự liệu “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo quy định sau đây”: “Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước”. Như vậy, trong tình huống kể trên, đối tượng đem chuyển nhượng có thể hiểu là quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản đã giao kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (xem Điều 309 và Điều 315, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005). Tuy nhiên, nếu như các chủ thể trên mang chính khối tài sản đó đi thế chấp để vay vốn tại các tổ chức tín dụng thì đây lại được coi là việc “thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai”. Minh chứng cho nhận định kể trên là nội dung Khoản 2, Điều 61, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nêu rõ “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước”. Như vậy, với cùng một tài sản và một bộ hồ sơ pháp lý như nhau nhưng tùy thuộc vào từng loại, dạng giao dịch cụ thể mà các nhà làm luật lại cho đó là “tài sản hình thành trong tương lai” hay “quyền tài sản” phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trở lại với khái niệm “Quyền tài sản” được ghi nhận tại Từ điển Luật học do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa - Nhà xuất bản Tư pháp ấn hành năm 2006, theo đó “Quyền của chủ thể đối với một tài sản, một khối tài sản trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự.

Quyền tài sản bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ được quy định bởi pháp luật về sở hữu trí tuệ” hay “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ” được đề cập tới tại Điều 181, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, chúng tôi thấy “tài sản hình thành trong tương lai” và “quyền tài sản” là hai khái niệm pháp lý hoàn toàn không trùng khít lên nhau.

Có lẽ, việc pháp luật cho phép “tài sản hình thành trong tương lai” có thể trở thành đối tượng của một số giao dịch dân sự cụ thể nhưng lại chưa đưa ra một quan niệm, một cách hiểu thống nhất về loại tài sản có phần đặc biệt này khiến cho công chứng viên gặp rất nhiều khó khăn để xác định một cách thống nhất, chính xác đối tượng của văn bản công chứng. Đây là một trong những khiếm khuyết mà chúng ta cần phải sớm khắc phục nhằm tạo hành lang pháp lý chuẩn mực cho hoạt động công chứng nói chung hay các giao dịch trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm nói riêng./.

(Bài viết này đã được đăng trên Tạp chí Nghề Luật (Học viện Tư pháp) – Số 1 tháng 1/2014, năm thứ chín)